Ditt bolån är bankernas guldgruva!

De senaste snitträntorna är officiella. Det är inga dramatiska skillnader från föregående månad. Riksbanken beslutade vid det penningpolitiska mötet den 26 april att behålla reporäntan på -0,5 %. Det intressanta ur ett bolåneränteperspektiv var att Riksbanken förlängde räntebanan. Deras senaste gissning är att räntan börjar höjas först i mitten av 2018.

Finansinspektionen presenterade i tisdags intressant statistik som också rör våra bolån. Bankernas bruttomarginal (utlåningsränta – finansieringskostnaden) på bolån är uppe på rekordnivåer.

Snitträntorna, som vi haft sedan 2015, är helt klart ett steg i rätt riktning och motverkar till viss del det informations- och kunskapsunderläge vi konsumenter har gentemot banken i ränteförhandlingarna.

Men uppenbarligen är det inte tillräckligt – vi behöver ha fler verktyg.

Bankerna tjänar kolossalt mycket pengar på våra bolån och det finns definitivt utrymme att pruta ännu mer på bolåneräntorna.

För privatrådgivaren som säger att det inte finns utrymme för en större rabatt är den här statistiken ett slag i ansiktet.

Bankernas marginal på bolån är nu rekordhöga 1,72 %. Källa: Finansinspektionen
Bankernas marginal på bolån är nu rekordhöga 1,72 %. Källa: Finansinspektionen

Vad har du för boränta?

I början av varje ny månad släpps statistik för vilka snitträntor som bankerna just nu ger sina kunder.

Listräntorna hos de allra flesta storbanker ligger strax över 2 % för ett rörligt tremånaderslån. Det är högt och ska knappast ses som ett riktmärke.

Snitträntan avslöjar istället den verkliga bilden och ligger några tiondels procentenheter lägre. Den ska man använda som utgångspunkt vid ränteförhandlingarna med banken.

Bankernas marginaler på bolån är höga. Snitträntan ska som sagt endast ses som ett riktmärke. Nischbanker som Nordnet och Avanza kan erbjuda bolån med en ränta 0,79 %. Det kräver förvisso en lägre belåningsgrad och ett större engagemang hos bankerna, men samtidigt visar det på att det finns utrymme att pruta hos storbankerna.

Om nischbanker kan erbjuda en ränta på 0,79 % borde väl storbankerna kunna göra detsamma?

Även om räntorna är på historiskt låga nivåer finns det ingen anledning att sluta pruta på bolånen och ge bort pengar till banken.

Ska du förhandla om dina bolån? Ring Danske Bank, SEB och Swedbank och ställ deras erbjudande mot varandra – de hade lägst snitträntor i februari månad.

Skärmavbild 2017-03-09 kl. 17.12.13 Skärmavbild 2017-03-09 kl. 17.12.23 Skärmavbild 2017-03-09 kl. 17.12.31

Källa för snitträntorna: compricer.se

Räntefunderingar & Privatrådgivare

Efter Brexit var analytikerkåren samstämmiga om att Stefan Ingves skulle låta reporäntan vara oförändrad, på rekordlåga -0,5 %, vid julibeskedet förra veckan. Mycket riktigt blev det också så.

Sedan vi skrev på papperna för vårt hus har jag följt utvecklingen och framtidsprognoserna för reporäntan närmare än tidigare. Varken jag eller Elin har ägt en bostad innan och har således inte berörts nämnvärt av reporäntan och dess påverkan på bolåneräntorna.

Men nu är förutsättningarna annorlunda och sedan ett par månader tillbaka betalar vi redan ränta på vårt hus – trots att vi ännu inte flyttat in.

Som jag har skrivit om tidigare har både Elin och jag Handelsbanken som husbank för tillfället. Vi är mycket nöjda med banken och vår privatrådgivare där. Det betyder däremot inte per automatik att vi kommer vara kvar hos Handelsbanken. Vår enskilt största månadskostnad framöver kommer att vara att betala ränta på våra bolån – då vore det korkat att inte konkurrensutsätta räntan.

Jag är övertygad om att gemene man skulle kunna spara tusentals kronor varje år om man jämför räntan mellan olika banker.

***

Sedan betyder inte lägst ränta allt. Vilka andra kostnader medför ett byte av bank? Tar banken ut avgifter för kort, internet och så vidare? Dessutom värdesätter jag relationen med vår privatrådgivare. Jag vill att hen ska förstå sig på oss och gärna ha grundläggande kunskaper om aktier – och inte bara avfärda aktier som skyhög risk, som man har hört skräckexempel om.

När det kommer till valet av rörlig eller bunden ränta kommer vi sannolikt välja en kombination. Jag har sneglat både en och två gånger på att binda en del av vårt lån på 10 år. Faktum är att vi skulle kunna binda hela vårt lån på 10 år och bo billigare än vad vi gjorde i vår hyrestrea. Det säger en del om hur sjukt låg räntan är för tillfället.

Ska man tro Riksbankens prognos för reporäntan så kommer räntan förbli låg under många år framöver. I samband med förra veckans räntebeslut meddelade man nämligen att man justerar räntebanan och skjuter nästa räntehöjning på framtiden. Ännu en gång.

Jag litar dock inte på våra främsta nationalekonomers bästa gissningar för reporäntan. Bilden nedan säger egentligen allt. Vad räntan står i om 5 år har vi ingen aning om.

***

Väljer vi att binda en del av räntan på 10 år blir valet av privatrådgivare ännu viktigare.

Mardrömsscenariot skulle vara att få en privatrådgivare som vi är nöjda och känner förtroende för. Vi väljer då att binda räntan på olika löptider, varav 10 år är en del. Kort därefter slutar privatrådgivaren och vi blir tilldelad en ny privatrådgivare. En ny privatrådgivare som inte har samma syn som oss. Och när det är dags att förhandla om delar av lånen är det helt andra spelregler att förhålla sig till. Då sitter vi där med många år kvar av vår bindningstid på tioåringen och är ”fast” i banken.

 

Bild:
Riksbankens prognos för reporäntan. Bild: Nordea Markets

Äg banken

Det börjar bli dags för mig och Elin att ta lån till huset. I dagsläget har både jag och Elin Handelsbanken som husbank och vi trivs väldigt bra med både banken och vår privatrådgivare där.

Men naturligtvis kommer vi höra oss för med andra banker om vad de kan erbjuda oss. Och jag tänker då framförallt på boräntan. För även om man ska se till helheten så är boräntan mest betydelsefull för oss som kunder. Det är där de allra flesta kan spara in mest pengar.

Så förutom Handelsbanken kommer vi försöka träffa två eller tre banker till.

I urvalsprocessen kommer vi kolla på bankernas snittränta och ta kontakt med de banker som har lägst snittränta och sedan höra vad de kan erbjuda oss.

Topp tre i mars månad (rörlig ränta): Danske Bank (1,47 %), Swedbank (1,52 %) och SEB (1,54 %).

Köp: Nordea

Den marginal bankerna har på bolånen är en lukrativ intäktskälla – och nu när vi ska ta bolån så vill jag vara med och ta del av kakan.

Med det sagt så har jag hela tiden tänkt att utöka portföljen med minst en svensk storbank.

***

I dag kunde jag inte blunda för Nordea längre och tog in ett gäng aktier för 73,35 kr/st. Aktien har haft motvind det senaste året och fallit med ca 30 %. Nordea är också den svenska bank som verkar vara mest inblandad i Panamapapperna som läckts ut. Det är knappast den publicitet Björn Wahlroos vill ha just nu. Hans bank fick så sent som ifjol en böteslapp på 50 miljoner kronor för brister i hanteringen av penningtvätt.

Både motvind och uppförsbacke med andra ord.

Det är dock väldigt oklart om de brutit mot några lagar/regler i Panamahärvan, även om det såklart är besvärande att nämnas i sådana här sammanhang.

Det ska bli intressant att höra Finansinspektionens uttalande.

Aktien handlas på förra årets utdelning med en direktavkastning på över 8 % (!). Det är galet bra. Dessutom införde Nordea i år en ny utdelningspolicy som innebär att de ska höja utdelningen varje år framöver – det gillar jag skarpt. Det ska mycket till för att införa en sådan policy och sedan bryta den året efter. Och det spelar ingen roll om de höjer utdelningen med 1 %, 5 % eller 10 % nästa år. Direktavkastningen är galet bra ändå. Speciellt i en tid med negativa räntor.

***

Handelsbanken är annars förstavalet i sektorn. Men som sagt, direktavkastningen i Nordea var för frestande.

Kanske blir det fler svenska banker än Nordea i portföljen.

Visst, bankerna står inför flera utmaningar de närmaste åren och kurserna har pressats. En eventuell bankskatt (kommer skjutas över på oss kunder), tunga IT-investeringar och tuffare regleringar, är saker som måste hanteras. Men det är knappast några nyheter för banktopparna och det finns naturligtvis med i beräkningarna.

Jag vill inte bara vara kund i banken. Jag vill äga den också.

IMG_1560

Om våra (bo)räntor: Då, nu och i framtiden

Historiska räntor

Källa: Riksbanken
Diskontoränta, marginalränta och reporänta. Källa: Riksbanken

Diagrammet visar styrräntan sedan 1907. Vi kan konstatera att medelvärdet för styrräntan är cirka 5 %. Det är dock tydligt att det på senare tid varit större svängningar ifrån medelvärdet än första halvan av 1900-talet.

Medelvärdet för styrräntan blir faktiskt ännu högre om man börjar räkna från 1970-talet. Och det är kanske närmare sanningen, i och med Bretton Woods-avtalet. Den förre detta amerikanska presidenten Richard Nixon släppte dollarns koppling till guldet år 1971. Det fick en stor inverkan på den svenska kronan, eftersom det fanns en tydlig koppling mellan den svenska kronan och dollarn fram till dess.

Vi påverkas av historien

40-, 50-, 60- och 70-talisterna har upplevt de höga räntorna runt 1990-talet, vilket också påverkat deras syn på vad som är en hög respektive låg ränta. I takt med att räntorna började sjunka efter det onormalt höga ränteläget var det många som passade på att binda sina lån, till vad som i dag skulle anses vara en riktigt hög ränta.

Flera av dessa låntagare sitter säkerligen än i dag med bundna lån till en ofördelaktig ränta. Det har utvecklat sig till en dålig affär för den här gruppen av bolånetagare.

Precis som de höga räntorna runt 90-talet påverkade tidigare generationer kan det vara så att den onormalt låga räntan vi upplever i dag, kommer påverka oss 80- och 90-talister, och kanske även 00-isterna.

Det finns en risk att vår generation också kommer att göra dåliga affärer i framtiden på grund av ränteläget som råder just nu.

Binda eller inte binda räntan?

Källa: Riksbanken och Swedbank Hypotek
Källa: Riksbanken och Swedbank Hypotek

I diagrammet ovan ser vi Riksbankens styrränta och Swedbanks bolåneränta ( listränta: 3-månaders, rörliga) i samma graf. Vi kan se finns det ett tydligt samband mellan Riksbankens styrränta och de bolåneräntor bankerna erbjuder oss konsumenter.

Frågorna som alla med bolån ställer sig: Ska jag binda mina lån och därmed tryggt veta vad jag ska betala varje månad? Eller ska jag inte binda lånen eftersom det historiskt sätt lönat sig men då leva med osäkerheten?

Det korta och enkla svaret är: välj rörligt och spara mellanskillnaden (rörligt och ex. bundet på 5 år) i aktier/indexfonder.

Men sedan beror det naturligtvis på individens privatekonomiska förutsättningar. Om man exempelvis redan lever med små marginaler är det sannolikt klokt att binda i alla fall en del av sina lån.

Vart är räntan på väg?

Källa: Nordea
Källa: Nordea

Att ha en uppfattning om vart räntan är på väg blir till mångt och mycket en gissningslek. Se bara på Riksbankens prognoser och deras räntebana de senaste åren. Det är ett häpnadsväckande dåligt track record de visar upp.

Riksbankens räntebana finns givetvis med i beräkningarna hos bankrådgivaren som ger råd och rekommendationer i fall vi ska binda eller inte binda våra bolån. Jag kan bara tänka mig hur många som fått rådet att binda sina bolån de senaste åren och i efterhand insett att det var ett ogynnsamt beslut.

Omvärlden påverkar

Eftersom vi lever i en global värld och ekonomi påverkar så mycket mer än bara det som sker inom Sveriges gränser oss. Ett par exempel: När Mario Draghi och den Europeiska centralbanken håller räntan nere och pumpar ut pengar, är det självklart att det påverkar räntebesluten i Sverige. Likaså är det en angelägenhet för Riksbanken att följa Federal Reserve och deras agerande med penningpolitiken i USA.

Det blir många variabler för Stefan Ingves och Riksbanken att ta hänsyn till. Allt för många, har det visat sig.

Om vi ändå ska tro på Riksbankens räntebana så är experttipset att räntan ska höjas i början av 2017. Vi behöver alltså inte trängas i kön för att binda våra bolån, om man ska tro på det.

Men med Riksbankens mindre övertygande prognoshistorik i beaktande, vore det naivt att lita handlöst på dem nu.

För egen del är det inte dags för oss riktigt än att bestämma vilka löptider vi ska välja på våra bolån. Men jag kommer följa utvecklingen noga och göra en utvärdering vad som passar oss bäst. Det kommer därmed finnas anledning till att återkomma om räntan framöver.