Ditt bolån är bankernas guldgruva!

De senaste snitträntorna är officiella. Det är inga dramatiska skillnader från föregående månad. Riksbanken beslutade vid det penningpolitiska mötet den 26 april att behålla reporäntan på -0,5 %. Det intressanta ur ett bolåneränteperspektiv var att Riksbanken förlängde räntebanan. Deras senaste gissning är att räntan börjar höjas först i mitten av 2018.

Finansinspektionen presenterade i tisdags intressant statistik som också rör våra bolån. Bankernas bruttomarginal (utlåningsränta – finansieringskostnaden) på bolån är uppe på rekordnivåer.

Snitträntorna, som vi haft sedan 2015, är helt klart ett steg i rätt riktning och motverkar till viss del det informations- och kunskapsunderläge vi konsumenter har gentemot banken i ränteförhandlingarna.

Men uppenbarligen är det inte tillräckligt – vi behöver ha fler verktyg.

Bankerna tjänar kolossalt mycket pengar på våra bolån och det finns definitivt utrymme att pruta ännu mer på bolåneräntorna.

För privatrådgivaren som säger att det inte finns utrymme för en större rabatt är den här statistiken ett slag i ansiktet.

Bankernas marginal på bolån är nu rekordhöga 1,72 %. Källa: Finansinspektionen
Bankernas marginal på bolån är nu rekordhöga 1,72 %. Källa: Finansinspektionen

Bankernas bolåneräntor just nu

Bankernas snitträntor för mars månad är släppta. Vi kan konstatera att det inte har skett några sensationella höjningar eller sänkningar hos bankerna på våra bolåneräntor.

Och några dramatiska höjningar på våra bolåneräntor är heller inte att vänta. I dag kom nämligen inflationssiffror som knappast föll Riksbanken och Stefan Ingves i smaken. Framförallt var det prisutvecklingen på kläder, el, bränsle och flygresor som inte tillfredsställde.

De långa marknadsräntorna ligger dessutom kvar på ungefär samma nivåer som vid årets början.

Som jag skrivit tidigare är min tro att bolåneräntorna har nått botten, men att det kommer ta tid innan de höjs. Därför behöver det inte vara någon stress att rusa till bankerna och binda sina bolån. Har man marginal i sin hushållsbudget kan man gott och väl ligga kvar med en rörlig ränta – det har i princip alltid varit fördelaktigt.

Om man däremot lever på marginalen idag, när vår styrränta är negativ, bör man se över sin ekonomi och börja amortera på sin skuld.

***

Vi kommer sannolikt att fortsätta förlänga 2/5 av våra bolån till en tremånadersränta när nuvarande avtal löper ut i början av maj. Övriga tre femtedelar är bundna, två femtedelar på 3 år och 1 femtedel på 5 år. Anledningen till att vi band två femtedelar på 3 år var på grund att vi fick en lägre ränta där än den rörliga, samt min tro att bolåneräntorna nått botten.

Ska du förhandla om din bolåneränta? Ring upp och bestäm möte med Swedbank och SEB – de har bäst snitträntor bland storbankerna för tillfället!

Skärmavbild 2017-04-11 kl. 20.08.13

Skärmavbild 2017-04-11 kl. 20.08.22

Skärmavbild 2017-04-11 kl. 20.08.33

Källa snitträntorna: compricer.se

Räntetankar

I går kväll höjde Janet Yellen den amerikanska styrräntan för andra gången på tio år. Styrräntan är numera 0,50–0,75 %. Höjningen var i sig väntad, men det som marknaden inte hade prisat in var att FED räknar med att höja ränta tre gånger nästa år, jämfört med tidigare kommunicerade två gånger.

Med de stigande räntorna så stärks också den amerikanska dollarn. Stefan Ingves gnuggar säkert händerna hemma på sin kammare.

Och på tal om Stefan Ingves och Riksbanken så är känslan nu att den svenska reporäntan har nått botten. Frågan man ska ställa sig är när den första räntehöjningen kommer? Riksbankens räntebana litar jag inte en sekund på. Deras historiska gissningar är knappast något man ramar in och sätter upp på kontoret.

Bild:
Bild: Nordea Markets

 

Vad Riksbanken gör med reporäntan ligger som grund för vad bankerna sätter för bolåneräntor. Känslan är också där att vi har nått bottennivåerna. Även fast reporäntan sänkts så har inte bolåneräntorna följt med i samma utsträckning ner. Det indikerar på någon slags botten i min bok.

***

När vi tog våra lån på vårt huset i september valde vi att dela upp lånet i femtedelar, enligt följande: 2/5 rörligt, 2/5 på 3 år och 1/5 på 5 år.

Den rörliga och den treåriga bolåneräntan fick vi till ungefär samma villkor (faktum är att vi fick treåringen billigare än den rörliga räntan). Och jag tror som sagt inte att bolåneräntorna kommer gå ner mer, därför känns det lägligt att binda upp 3/5-delar av lånet. Den rörliga delen (2/5) är tanken att vi ska ha is i magen med. Vi kommer sannolikt låta de löpa på en tremånadersperiod till när det är dags att förhandla om. Men vi kommer vara vaksamma och lyssna på vad Stefan Ingves säger på kommande räntemöten.

Nästa gång Riksbanken har möte? Onsdagen den 21 december!

Ska du förhandla boräntor? Gör din hemläxa och kolla in bankernas snitträntor innan du träffar din privatrådgivare.

 

Magkänslan levererar

Skattekontot blir snart värdelöst. Den 1 januari 2017 slopas räntan på skattekontot helt. Fram tills nu har man kunnat utnyttja den relativt fördelaktiga räntan helt. Jag skrev om detta i februari tidigare i år. Och jag hävdar fortfarande att 0 % på sparkontot inte är så dåligt.

***

Snart blir nästan alla svenskar rikare – som vanligt så här års. PPM-pengarna trillar nämligen in i början av december. Har du inte gjort något val så hamnar 2,5 % av din bruttoinkomst i ”soffliggarefonden” AP7-såfa, vilket är ett bra val.

Jag använder mina PPM-pengar till att testa min magkänsla. Magkänslan har sedan Rysslands annektering av Krimhalvön 2014 sagt övervikt mot just Ryssland. Det har visat sig vara rätt hittills. Övriga innehav är: Vietnam, Afrika och Kanada. Min PPM-portfölj är för tillfället upp 24 % under 2016.

***

CSN-räntan slår återigen rekord i bottennotering. Nästa år blir räntan 0,34 %. Grattis alla studenter – för ni lånar väl pengar?

***

Dollarn bara tuggar på uppåt. 9,22 kronor får vi numera betala för en George Washington. Det är ungefär 9 % mer än vad en dollar kostade i början av året. USA-fonderna och de amerikanska aktierna har följt med uppåt och blivit valutadopade de senaste åren. Tänk på att det kan bli samma kraft nedåt om den svenska kronan stärks gentemot dollarn samtidigt som börserna i USA vänder nedåt från all time high-nivåer. Jag har succesivt börjat minska min dollarexponering.

Räntefunderingar & Privatrådgivare

Efter Brexit var analytikerkåren samstämmiga om att Stefan Ingves skulle låta reporäntan vara oförändrad, på rekordlåga -0,5 %, vid julibeskedet förra veckan. Mycket riktigt blev det också så.

Sedan vi skrev på papperna för vårt hus har jag följt utvecklingen och framtidsprognoserna för reporäntan närmare än tidigare. Varken jag eller Elin har ägt en bostad innan och har således inte berörts nämnvärt av reporäntan och dess påverkan på bolåneräntorna.

Men nu är förutsättningarna annorlunda och sedan ett par månader tillbaka betalar vi redan ränta på vårt hus – trots att vi ännu inte flyttat in.

Som jag har skrivit om tidigare har både Elin och jag Handelsbanken som husbank för tillfället. Vi är mycket nöjda med banken och vår privatrådgivare där. Det betyder däremot inte per automatik att vi kommer vara kvar hos Handelsbanken. Vår enskilt största månadskostnad framöver kommer att vara att betala ränta på våra bolån – då vore det korkat att inte konkurrensutsätta räntan.

Jag är övertygad om att gemene man skulle kunna spara tusentals kronor varje år om man jämför räntan mellan olika banker.

***

Sedan betyder inte lägst ränta allt. Vilka andra kostnader medför ett byte av bank? Tar banken ut avgifter för kort, internet och så vidare? Dessutom värdesätter jag relationen med vår privatrådgivare. Jag vill att hen ska förstå sig på oss och gärna ha grundläggande kunskaper om aktier – och inte bara avfärda aktier som skyhög risk, som man har hört skräckexempel om.

När det kommer till valet av rörlig eller bunden ränta kommer vi sannolikt välja en kombination. Jag har sneglat både en och två gånger på att binda en del av vårt lån på 10 år. Faktum är att vi skulle kunna binda hela vårt lån på 10 år och bo billigare än vad vi gjorde i vår hyrestrea. Det säger en del om hur sjukt låg räntan är för tillfället.

Ska man tro Riksbankens prognos för reporäntan så kommer räntan förbli låg under många år framöver. I samband med förra veckans räntebeslut meddelade man nämligen att man justerar räntebanan och skjuter nästa räntehöjning på framtiden. Ännu en gång.

Jag litar dock inte på våra främsta nationalekonomers bästa gissningar för reporäntan. Bilden nedan säger egentligen allt. Vad räntan står i om 5 år har vi ingen aning om.

***

Väljer vi att binda en del av räntan på 10 år blir valet av privatrådgivare ännu viktigare.

Mardrömsscenariot skulle vara att få en privatrådgivare som vi är nöjda och känner förtroende för. Vi väljer då att binda räntan på olika löptider, varav 10 år är en del. Kort därefter slutar privatrådgivaren och vi blir tilldelad en ny privatrådgivare. En ny privatrådgivare som inte har samma syn som oss. Och när det är dags att förhandla om delar av lånen är det helt andra spelregler att förhålla sig till. Då sitter vi där med många år kvar av vår bindningstid på tioåringen och är ”fast” i banken.

 

Bild:
Riksbankens prognos för reporäntan. Bild: Nordea Markets

Snittvillan i Kalmar kommun

Bostadsprisernas utveckling är glödhet. I nyheterna får vi dagligen höra det senaste om den uppblåsta ”bostadsbubblan” och hur skuldsättningen ökar i landet. Diskussionerna kring avkylningsåtgärder som amorteringskrav, minskat ränteavdrag och skuldkvotstak har intensifierats.

Och det är väl allmänt känt numera att det kommer införas ett amorteringskrav på bolån från och med den 1 juni 2016.

(Så här kommenterade Kalmars bankchefer amorteringskravet i februari.)

Men det verkar inte stoppa jakten på drömhuset – vi fortsätter konsumera boende precis som vanligt!

***

Enligt de senaste siffrorna från Svensk Mäklarstatistik kostar snittvillan i Kalmar kommun strax över 2,4 miljoner.

Om vi räknar med att vi lägger kontantinsatsen på 15 %, så har vi ett lån på 2 040 000 kr.

Med det nya amorteringskravet, Danske Banks snittränta (1,47 %) och en driftkostnad på 2 500 kr, ger snittboendet i Kalmar kommun följande boendekostnad i månaden:

Boendekostnad för snittvilla i Kalmar

Ränta (efter avdrag): 1 750 kr
Amortering: 3 400 kr
Drift: 2 500 kr

Totalt: 7 650 kr

Den totala boendekostnaden är inget som avskräcker. Det är i paritet med vad en hyrestrea kostar – och då är det ingen amortering med i bilden. Är man två stycken i hushållet ska det inte vara några problem överhuvudtaget att få budgeten att gå ihop.

***

Men om räntan går upp, tänker ni. Vad kostar det då?

Ponera att vi får betala 6 % i bolåneränta. Det skulle innebära en månadskostnad (inkl. amortering och drift) på 13 040 kr.

Jag tycker inte att det är speciellt farligt det heller. Det ska inte vara några problem för ett hushåll med två inkomster.

Med det sagt tror jag att genomsnittskalmarbon klarar av högre räntor.

***

Det vanskliga med bostäder är när folk börjar spekulera. Att köpa en bostad i hopp och tron att den ska stiga i värde är inget man bör göra.

En bostad köper man för att bo i.

Jag håller heller inte med om att köpa en bostad är ”den bästa investeringen” du kan göra. Läs gärna mitt inlägg om just detta, som jag skrev precis efter att jag och Elin hade köpt vårat hus.

Sparkonto med 0 % i ränta – vad är alternativet?

Med en reporänta på – 0,5 % och marknadsräntor upp till 5 år som också är negativa, är det inte konstigt att majoriteten av svenska folket sitter med 0 % i ränta på sitt sparkonto.

Det går naturligtvis att jaga några tiondelar hit och dit. Exempelvis ger Norwegian 0,9 %, Santander 0,8 % och SBAB 0,65 %, enligt Compricers jämförelsesajt. Men gemensamt för de klassiska storbankerna är att vi inte får någon ränta på våra sparkonton.

Förutom nischbankernas ränta med statlig insättningsgaranti finns det ett annat sätt att få en ”säker” ränta på dina pengar. Genom att använda dig av ditt skattekonto hos Skatteverket kan du erhålla just det. Räntan på skattekontot kan inte enligt lag understiga 0,5625 %. Den är dessutom skattefri.

Skatteverket uppskattar att ca 22 miljarder kronor är ”sparpengar” på deras skattekonton för privatpersoner och företag. Detta enligt ett pressmeddelande Skatteverket skickade ut tidigare i dag.

Alternativet till sparkonton/skattekonton är korta räntefonder. I det rådande ränteklimatet har fonderna ruggigt svårt att leverera en positiv avkastning. Spiltan Räntefond Sverige, som är min favorit bland räntefonderna, har exempelvis backat nästan en halv procent de senaste sex månaderna.

Så just nu ser jag inte de korta räntefonderna som ett alternativ.

***

Jag tycker dock inte att 0 % på sparkontot är så dåligt i dag. Är du i behov av pengarna i närtid (resa, bil, bostad etc) bör man inte spekulera med sina pengar. Och att jaga några tiondelar kanske är mer tidskrävande än vad du får tillbaka.

Att inflationen inte tillfredsställer Riksbanken gör att värdet på dina pengar inte heller urholkas.

Med 0 % i ränta på sparkontot kommer vi inte få någon utväxling på våra pengar. Men vi vet i alla fall vad vi får – och det är precis det vi vill med en del av våra pengar.