Nya amorteringskrav ger livligare bostadsmarknad på kort sikt

Så kom det besked som hela bostadsmarknaden väntat på under de senaste månaderna. Finansinspektionen meddelade idag kl 13 att skärpta amorteringskrav införs från och med mars 2018. För oss som är ett familjeföretag som grundades redan 1974 är det inget nytt med att anpassa oss till förändrade regelverk. Den här förändringen som innebär att  bostadsköpare med en högre skuldkvot behöver amortera mer är en väntad och innebär en sund justering av bostadsmarknaden.

På kort sikt kommer amorteringskravet göra att perioden fram till mars då reglerna införs sannolikt blir ovanligt livlig. Denna period är normalt sett en lugnare period på bostadsmarknaden, nu kommer vi istället se en klart ökad aktivitet som vi också skrev om i ett pressmeddelande idag. 

Den litet svalare bostadsmarknad vi sett i höst kan förstås utifrån att köpare och säljare redan förväntat sig att beslutet kommer att komma. Läs mer om de nya reglerna och Finansinspektionens beslut här. Vi vet att det här beslutet kommer att förändra vår vardag som fastighetsmäklare genom att bostadsköpare kommer ställa fler frågor om bank, amortering och lånelöfte. Därför kommer vi att göra en storsatsning på bankkontakt under visningar nu på höstens stora visningshelg 18:e till 19:e november. Läs mer om visningshelgen här.

På lång sikt kommer reglerna inte att innebära någon avgörande förändring för Uppsalas bostadsmarknad. Det infördes tuffare amorteringskrav juni 2016, vilket ledde till en säljhausse inför reglerna infördes och en lugnare period därefter. Långsiktigt handlar det här om att alla som köper en bostad inte ska dra på sig en för stor skuldbörda, det är sunt och inte något som vi behöver rädas eller bli oroliga över. Sedan är vissa grupper som drabbas mer av amorteringskravet än andra, så är det.

Det som är viktigt att tänka på både som köpare och säljare, är att du alltid köper och säljer på samma marknad. Oavsett om priset på bostäder går upp och ned så gäller det både din bostad du säljer som den du köper.

Långsiktigt kommer vi att fortsatt ha en stark bostadsmarknad i Uppsala. Uppsala är en av de kommuner i Sverige med lägst arbetslöshet, högst utbildningsnivå, ett expanderande näringsliv och två universitet som stora dragare vad gäller inflyttning. Så det finns ingen anledning att bli orolig för framtiden, däremot är det sunt att alltid se över sin egen ekonomi. Hoppas vi ses på den höstens visningshelgen nu till helgen!

Blir det nya amorteringskrav? Och hur påverkar det bostadsmarknaden?

Hur blir det med de nya amorteringskraven? Det är en återkommande diskussion som vi som mäklare får höra när vi träffar kunder. För att kunna ge er svar träffade jag Johanna Lundberg, kontorschef på Handelsbankens Citykontor i Uppsala. Dagens blogginlägg blir ett utskrivet samtal mellan oss.

Det finns många rykten ute på marknaden idag, hur blir det nu med amorteringskraven?

– Det är ingen som vet säkert hur det egentligen blir. Det är än så länge ett förslag ute på remiss, om det fastställs så kommer de nya amorteringsreglerna att gälla från 1:a januari 2018. Men det är helt sant att det florerar många rykten och att det finns många bud om vad som kommer hända. Och om det nya kravet som avser skuldkvoten kommer genomföras vet vi inte heller om det stannar vid det eller kommer ytterligare förändringar därefter. Så som det är idag så har vi grundregeln att lånar du mer än 70% så skall du amortera 2%, lånar du mellan 50-70% av fastighetens värde så skall du amortera 1% och lånar du under 50% så får du själv välja nivå på amorteringen, förklarar Johannna.

Hur ser då det nya amorteringskravet ut som är på förslag? 

– Det nya amorteringskravet som föreslagits kommer att läggas till det nuvarande. Det som föreslås är att om din bolåneskuld överstiger din bruttoinkomst med 4,5 gånger skall du amortera ytterligare 1%. Lånar du mer än 70% och har en skuldkvot över 4,5 gånger finns alltså ett lagstadgat krav på 3% amortering sammanlagt. Och lånar du mindre än 50% men ändå har en skuldkvot över 4,5 behöver du ändå amortera 1%. Det här gör att det går ännu hårdare på kassaflödet och inte minst drabbar de med mindre inkomst (även om de har en förmögenhet) då det helt utgår från inkomstnivå.

Hur uppfattar du att beteendet från era bankkunder utvecklats de senaste åren?

– Generellt har folk lägre belåningsgrader idag, nu tar de pengar från sparkontot och pytsar in mer pengar i köpeskillingen för att hamna under 50% så att själv kan bestämma hur mycket de vill amortera. Det här nya kravet med skuldkvoten går inte att påverka på det sättet däremot. Om du exempelvis lånar mindre än 50% men ändå har en skuldkvot över 4,5 gånger så kommer du trots allt behöva amortera 1% berättar Johanna.

Ja det är lätt att se som pensionär och vill köpa en villa så kommer du väldigt snabbt upp i skuldkvoten. Är du förvånad att det just är skuldkvoten som förslaget riktar in sig på?

– Det här med skuldkvoten har egentligen varit uppe till diskussion länge. Om denna nya förändring, som sannolik införs 1:a januari 2018 inte ger de resultat som man vill ha så kan det komma ytterligare åtgärder. Nästa steg skulle kunna vara ett skuldkvotstak som innebär att den med för hög skuldkvot inte får låna alls. Om det nya förslaget går igenom kommer vi fortsatt kunna låna ut till de som har en högre skuldkvot, förslaget styr endast krav på amortering. Totalt sett kan jag däremot inte se att det blivit mindre affärer för våra kunder utan att de istället fått leta efter bostäder med en annan prisnivå, förklarar Johanna.

För mig som mäklare är det tydligt att kundernas köpbeteende har förändrats mycket. Tidigare tänkte man var man ville bo, t ex jag vill bo i Norby och då letar man där, man tar ett lån och budar. Medan det idag handlar mer om att jag t ex har 5 miljoner som jag kan köpa för, och att utifrån det får se på mitt urval och tittar på alla möjliga områden. Precis tvärtemot mot tidigare, säger Ulrika. Jag upplever samtidigt att kunder redan nu börjat prata mycket om skuldkvot? 

– Ja men det kan jag tro, för vi pratar med våra kunder om skuldkvoten sedan tidigare. Det är ju sunt att kunder tittar på sin inkomst och bedömer hur mycket de kan låna utifrån sin lön. Däremot har vi inte infört de regler som föreslås i det nya förslaget. Det är viktigt att kunder förstår hur det fungerar däremot med skuldkvot, att det finns en stark koppling mellan deras inkomst och hur mycket de kan låna, säger Johanna.

Hur säkert är det att det genomförs? 

– Det går inte säkert säga, men det som är tydligt är att man vill och kommer genomföra begränsningar på marknaden. Om det sedan blir precis det som föreslås är däremot inte givet. Exempel från Norge och Finland som genomfört begränsningar lagstiftningsvägen har visat att det har gett effekt, säger Johanna.

Har du märkt en förändrad attityd från kunder efter att det nuvarande amorteringskravet infördes? 

– Ja, det skulle jag säga att vi verkligen har märkt av. För 3 år sedan när jag kom hit till Handelsbanken Uppsala var det vanligt att kunder tyckte att amortering inte gällde dem, då deras bostad ändå skulle ha en så hög värdestegring. Då ville man gärna ha amorteringsfritt eller så litet amortering som möjligt. Därför skulle jag säga att det har blivit en sundare attityd nu, sedan kan man förstås önska att det inte skulle behöva vara lagstyrt. Men det är  ju samtidigt det som har gett effekt.

För kunderna handlar det ju samtidigt om att de sparar till sig själva

– Först kom detta med att man inte fick låna mer än 85% av sin bostad och sedan kom amorteringsreglerna, och nu sannolikt även detta steg med skuldkvoten. För kunderna handlar det ju samtidigt om att de sparar till sig själva vilket ju kan vara klokt på en mer rörlig marknad, berättar Johanna.

När de nuvarande amorteringskraven införde skilde det sig åt mellan banker hur snabba de var att tillämpa det? Hur ser du på det?

– Det är helt ett ledningsbeslut. Vi har väntat tills kravet faller in, innan dess följer vi de regler som gäller nu. För oss inom Handelsbanken så vill vi ha så mycket affärsfrihet som vi kan ha. Olika banker styrs olika, vi har haft affärsmannaskapet i fokus och vill kunna hantera varje kund för den som den är. Vi har normalt sett inte infört genomfört regler innan de börjat gälla och det kommer vi inte göra den här gången heller.

Hur tror du marknaden kommer att utvecklas?

– Precis som du nämnde kan det ju ske förflyttningar på marknaden så att kunder väljer att söka bostad i andra områden eller väljer mindre lägenheter än de först tänkt. Något som kanske på sikt även kan påverka byggandet och skapa nya trender. Ser vi till det generella mönstret kommer ju inflödet till Uppsala fortsätta vara stort, där ju även fyrspår till Stockholm kommer ge en positiv påverkan.

Ja, min bedömning är att det finns en positiv långsiktig framtid för Uppsalas bostadsmarknad. Däremot tror jag att det kan dröja litet innan marknaden återhämtat sig och kommit i fas efter att nya amorteringskrav införs säger Ulrika. Därför är mitt råd som mäklare att hellre sälja nu innan det blivit för mycket diskussion i media om amorteringskraven och det blir en rusch av försäljningar. Tack för ett trevligt samtal! 

Uppsalas bostadsmarknad går mot trenden i riket

För oss som mäklarbyrå är vi inne i en väldigt spännande period just nu. Uppsala växer, Riksmäklaren växer med rekrytering av nya mäklare och vi ser framför oss en rolig utmanande höst för hela branschen. I min roll som VD och fastighetsmäklare känner jag en stolthet över det starka team vi är idag.

Tidigare i år kunde vi rapportera om sjunkande bostadspriser på bostadsrätter i Uppsala för perioden mars-maj (Svensk Mäklarstatistik). Precis som jag nämnde då ser jag denna justering som naturlig och en sund anpassning till ett ökande utbud vad gäller nyproduktion. När Svensk Mäklarstatistik nu den 14:e augusti kom med sin senaste kvartalsrapport över bostadsmarknadens utveckling visar det att priset på bostadsrätter ligger stilla och villapriserna sjunker med 1% i hela riket. Utvecklingen i centrala Stockholm och Storstockholm är än mer negativ med sjunkande priser för både bostadsrätter och villor.

Bostadsmarknaden i Uppsala kommun skiljer ut sig, här ser vi en svag uppgång med 1% vad gäller bostadsrätter och en stark uppgång vad gäller villapriser med 7% under maj-juli jämfört med föregående år. Även i Uppsala Län som helhet är det en positiv utveckling över villapriserna med +3,3% medan bostadsrättpriserna backar med 1%. Skillnaderna mellan olika kommuner är dock stora länet.

 

Hur ska vi då förstå denna utveckling? Det första vi kan säga är att det inte är första gången som bostadsmarknaden i Uppsala skiljer ut sig på ett positivt sätt från landet i övrigt. Det är tydligt att det finns en stark trend vad gäller inflyttning till Uppsala, vi ser också att allt fler stockholmare ser till Uppsalas bostadsmarknad när de skall leta både bostads- och fritidshus. Det går dessutom riktigt bra för Uppsalas näringsliv vilket självklart också påverkar bostadsmarknaden. Att intresset varit relativit stort från spekulanter även under sommaren har vi märkt av på Riksmäklaren. Jag tror att vi kan se fram emot en bra höst både för bostadsköpare och de som vill sälja sin bostad.

Hur kommer då bostadspriserna att utvecklas under hösten? Det är ofta svårt att spå i kristallkulan om framtiden, men något som sannolikt kommer att få en stor inverkan på bostadsmarknaden är de ökade amorteringskrav som Finansinspektionen efterlyst. Vi kommer att prata mer om detta i bloggen nästa vecka tillsammans med Johanna Lundberg, kontorschef på Handelsbanken City.

Alltsedan 1974 har vi varit mäklaren genom livet som hjälper dig med bostadsförsäljning och en ny bostad genom livets alla skeden. Ring oss på 018-139850 eller mejla info@riksmaklaren.se  när du vill sälja din bostad. Varmt välkommen till Riksmäklaren!

Vilken är din favoritstadsdel?

Upsala Nya Tidning har under juni gjort en stor bostadsenkät som visade att Luthagen är Uppsalas mest populära stadsdel. Vilken stadsdel trivs ni själva bäst i?

UNTs bostadsenkät täcker många områden och har gett en hel del intressanta uppslag för oss som fastighetsmäklare. Precis som jag säger i UNTs artikel så är det för mig inte förvånande att Luthagen hamnar i topp då stadsdelen är en av Uppsalas mest kända stadsdelar och ligger nära många uppsalabors hjärta. Inte minst hänger detta ihop med den livsstil som Luthagen möjliggör med bra skolor, nära många institutioner på universitetet, fina parker och en lång historia.

Alla kan samtidigt inte bo i Luthagen, City och Fålhagen som är de tre mest populära stadsdelarna i undersökningen. För oss fastighetsmäklare är det ett viktigt ansvar att hjälpa alla att köpa eller sälja sin bostad oavsett vilken stadsdel vi pratar om. Tidigare har det hänt att andra mäklarföretag i Uppsala talat om att de bara säljer i Uppsalas bästa lägen. Det sättet att resonera känns numera väldigt omodernt och har aldrig varit vår filosofi inom Riksmäklaren. I Uppsala finns det bra bostäder och möjlighet till ett gott liv i alla stadsdelar. Det vi säkert kan säga är att svaren i undersökningen kommer att förändras i takt med att Uppsala växer.

Vad tycker ni som läsare av bloggen om undersökningen? Berätta gärna vilken stadsdel ni helst vill bo i själva. Nedan ser ni statistiken från UNTs undersökning.

Vår bästa tid är nu!

Nu är alla på semester, inte kan det väl vara bra att sälja sin bostad då? Tvärtom är det en bra tid visar erfarenheten, många har mer tid än någonsin att gå på visningar och att tillsammans i familjen fatta det stora beslut det är att köpa en bostad. Dessutom är utbudet mindre vilket gör att ni får fler som kommer på visningar.

Såväl för köpare som säljare är det bra läge för bostadsaffärer nu under sommaren. Ett exempel på detta är det uppmärksammade ryttartorpet i Järlåsa som min kollega Micaela McClafferty säljer, se bilder här eller läs 24Uppsalas reportage om torpet. Vi kommer följa upp det massiva intresset från gårdagens visning senare i bloggen.

För dig som säljare, så kan din bostad visa sig från sin bästa sida under sommaren (självklart även bra möjligheter få till riktigt vackra bilder till objektsbeskrivningar). Vi vet att många mäklarföretag väljer att ta ledigt under sommaren, men vi har på Riksmäklaren valt att ha vårt kontor på Gränbystaden galleria öppet hela sommaren kl 10 – 20. Allt för att kunna ta emot alla kunder och ge bra service till de som förstått värdet av att sälja nu under sommaren. Värt att poängtera är att det självklart kan vara värdefullt att vi förbereder er för försäljning redan nu, så att vi tar bilder, gör klart allt material först så kan vi tillsammans fatta ett beslut att sälja när det passar er.

Säljer ni er bostad nu under slutet på juli och början av augusti så ökar chansen till ett högre försäljningspris, då många lediga fastighetsmäklare hos övriga företag i stan gör att utbudet av bostäder är klart mindre. Det mindre utbudet ger förstås en bättre möjlighet för er, och fler besökare på visningarna.

Vi har direkt märkt av att fler än på länge nu väljer oss på Riksmäklaren (där vi har 2 mäklare topp 5 senaste kvartalets statistik hos HittaMäklare.se med Annika Bolander på plats 2 och Ulrika Lööf på plats 3 sett till hur många objekt de har till försäljning). Självklart är vi glada för det, men har mer kapacitet att ta oss an än fler objekt nu – så hör av er till oss direkt på 018-139850 eller mejla info@riksmaklaren.se  när ni vill sälja er bostad. För att hinna med under sommaren ta kontakt redan nu i början på denna vecka. Varmt välkomna!

Avmattning i bostadsrättspriserna ger sund bostadsmarknad

Det byggs mer än någonsin tidigare i Uppsala, antalet lägenheter som nyproduceras är mer än någon annanstans i Sverige. Därför är det inte så konstigt att bostadsrättspriserna i Uppsala sjunker något.

Det här har vi på Riksmäklaren känt av en längre tid, nu visas det i färska siffror från Svensk Mäklarstatistik som den 15:e juni kom ut statistiken över bostadsprisernas utveckling. Under perioden mars-maj har priset på bostadsrätter i Uppsala kommun sjunkit med 2,1% jämfört med föregående år, vad gäller villor är det en svag uppgång med 0,7% (se bild nedan).

Ser vi till den senaste 12-månadersperioden har vi fortfarande 5,5% uppgång vad gäller bostadsrätter och 4,7% vad gäller villor, så även dagens något lägre priser skall ses som en stark marknad. Min bedömning som mäklare är att den anpassning som nu sker bara är sund. Idag är det en bra fungerande marknad, det är bara det att vi i Uppsala varit vana vid att leva på en upphaussad marknad.

För mig som mäklare är dagens marknad rolig att arbeta på, det gör att man får tänka till när man ska göra affärer. Det är inte alltid längre traditionell budgivning som är det självklara svaret utan det handlar om att som mäklare hitta kreativa sätt att förhandla mellan köpare och säljare. Andra alternativa former som till exempel skriftliga anbud kan användas.

Vad gäller bostadsrätter är det främst 1:or och 4:or som påverkats av ett stort tillskott av nyproducerade lägenheter. Inte minst har det byggts väldigt mycket 1:or de senaste åren för att bygga bort bostadsbristen, något som ju såklart är oerhört positivt.

Totalt sett kan vi säga att det mer och mer blivit köparens marknad, vilket gör att köpare kan jämföra olika objekt och inte behöver ha lika bråttom vid bostadsköpet. Det skulle jag säga till stor del är till allas bästa.

Precis som jag skrev om tidigare med rekordförsäljningen av en 5:a så går det fortfarande på en avmattande marknad få riktigt bra betalt för sina objekt. Under rätt förutsättningar med större lägenheter eller mer unika objekt finns det ett stort intresse. Vad gäller villor ser vi att det inte finns ett lika stort utbud vilket förklarar att priserna där ligger kvar.

Mina råd till säljare är att får du ett bra bud utifrån det rådande marknadsläget idag så anta det budet, just nu tror jag inte att marknaden kommer vara starkare efter sommaren. Det kan göra att ni kan behöva anpassa era prisförväntningar. Där gäller det att tänka sig in i att marknaden idag inte är densamma som den var för 6 månader sedan.

Mina råd till köpare är att tänka på att ni köper och säljer på samma marknad. Även om ni skulle önska att köpa till ett lägre pris, blir totalekonomin bra när ni säljer er egen bostad. Och tänk långsiktigt. De enda som förlorar mycket på det nuvarande läget är de som gjort spekulationsköp på lägenheter i Uppsala, för att hämta hem stora vinster (som kanske inte alls kommer bli så stora som de tänkt sig).

Vad gäller 1:or så blir det intressant att se hur det kommer att bli i augusti när anstormningen av studenter kommer. Min tro är att priserna då kommer att gå upp, men att intresset inte kommer att bli på samma nivåer som vi vant oss vid för 2-3 år sedan.

Vi har bedrivit mäklarfirma i Uppsala sedan 1974, vi vet att bostadsmarknaden går upp och ned. Det är inget konstigt utan fullt normalt. Att vara mäklare är hårt arbete, både i med- och motgång, viktigast av allt är att vi som fastighetsmäklare tar vårt ansvar i den situation marknaden är i nu. Det går aldrig att lova guld och gröna skogar, däremot skall vi som fastighetsmäklare såklart ska göra vårt bästa för att göra dig nöjd som kund och få ut det högsta pris tänkbart på den marknad som vi är i nu.