Ses vi på Uppsalas stora bomässa?

Idag lördag 30:e september på UKK är Uppsalas stora bomässa Välkommen hem! Vi är förstås på plats för att både berätta om våra aktuella nyproduktionsprojekt och svara på alla de frågor som du kan ha inför en bostadsförsäljning. I den litet tuffare bostadsmarknad som vi är på väg in i nu så kräver det mer än någonsin av oss som fastighetsmäklare, vilket är ett läge som vi gillar på Riksmäklaren.

Nu får vi chansen att verkligen visa hur duktiga fastighetsmäklare vi är. Samtidigt gör marknadsläget förstås också att den som både bostadsköpare och säljare kan ha fler frågor än vanligt. Därför känns det helrätt att vi kan finnas tillhands på Uppsala Konsert & Kongress idag mellan kl 9 och 16 för att svara på alla frågor. På mässan kommer du dessutom få inspiration om nya inredningstrender och lyssna på föredrag av Martin Timell. Läs mer om Välkommen Hem-mässan här. Varmt välkommen till UKK!

Blir det nya amorteringskrav? Och hur påverkar det bostadsmarknaden?

Hur blir det med de nya amorteringskraven? Det är en återkommande diskussion som vi som mäklare får höra när vi träffar kunder. För att kunna ge er svar träffade jag Johanna Lundberg, kontorschef på Handelsbankens Citykontor i Uppsala. Dagens blogginlägg blir ett utskrivet samtal mellan oss.

Det finns många rykten ute på marknaden idag, hur blir det nu med amorteringskraven?

– Det är ingen som vet säkert hur det egentligen blir. Det är än så länge ett förslag ute på remiss, om det fastställs så kommer de nya amorteringsreglerna att gälla från 1:a januari 2018. Men det är helt sant att det florerar många rykten och att det finns många bud om vad som kommer hända. Och om det nya kravet som avser skuldkvoten kommer genomföras vet vi inte heller om det stannar vid det eller kommer ytterligare förändringar därefter. Så som det är idag så har vi grundregeln att lånar du mer än 70% så skall du amortera 2%, lånar du mellan 50-70% av fastighetens värde så skall du amortera 1% och lånar du under 50% så får du själv välja nivå på amorteringen, förklarar Johannna.

Hur ser då det nya amorteringskravet ut som är på förslag? 

– Det nya amorteringskravet som föreslagits kommer att läggas till det nuvarande. Det som föreslås är att om din bolåneskuld överstiger din bruttoinkomst med 4,5 gånger skall du amortera ytterligare 1%. Lånar du mer än 70% och har en skuldkvot över 4,5 gånger finns alltså ett lagstadgat krav på 3% amortering sammanlagt. Och lånar du mindre än 50% men ändå har en skuldkvot över 4,5 behöver du ändå amortera 1%. Det här gör att det går ännu hårdare på kassaflödet och inte minst drabbar de med mindre inkomst (även om de har en förmögenhet) då det helt utgår från inkomstnivå.

Hur uppfattar du att beteendet från era bankkunder utvecklats de senaste åren?

– Generellt har folk lägre belåningsgrader idag, nu tar de pengar från sparkontot och pytsar in mer pengar i köpeskillingen för att hamna under 50% så att själv kan bestämma hur mycket de vill amortera. Det här nya kravet med skuldkvoten går inte att påverka på det sättet däremot. Om du exempelvis lånar mindre än 50% men ändå har en skuldkvot över 4,5 gånger så kommer du trots allt behöva amortera 1% berättar Johanna.

Ja det är lätt att se som pensionär och vill köpa en villa så kommer du väldigt snabbt upp i skuldkvoten. Är du förvånad att det just är skuldkvoten som förslaget riktar in sig på?

– Det här med skuldkvoten har egentligen varit uppe till diskussion länge. Om denna nya förändring, som sannolik införs 1:a januari 2018 inte ger de resultat som man vill ha så kan det komma ytterligare åtgärder. Nästa steg skulle kunna vara ett skuldkvotstak som innebär att den med för hög skuldkvot inte får låna alls. Om det nya förslaget går igenom kommer vi fortsatt kunna låna ut till de som har en högre skuldkvot, förslaget styr endast krav på amortering. Totalt sett kan jag däremot inte se att det blivit mindre affärer för våra kunder utan att de istället fått leta efter bostäder med en annan prisnivå, förklarar Johanna.

För mig som mäklare är det tydligt att kundernas köpbeteende har förändrats mycket. Tidigare tänkte man var man ville bo, t ex jag vill bo i Norby och då letar man där, man tar ett lån och budar. Medan det idag handlar mer om att jag t ex har 5 miljoner som jag kan köpa för, och att utifrån det får se på mitt urval och tittar på alla möjliga områden. Precis tvärtemot mot tidigare, säger Ulrika. Jag upplever samtidigt att kunder redan nu börjat prata mycket om skuldkvot? 

– Ja men det kan jag tro, för vi pratar med våra kunder om skuldkvoten sedan tidigare. Det är ju sunt att kunder tittar på sin inkomst och bedömer hur mycket de kan låna utifrån sin lön. Däremot har vi inte infört de regler som föreslås i det nya förslaget. Det är viktigt att kunder förstår hur det fungerar däremot med skuldkvot, att det finns en stark koppling mellan deras inkomst och hur mycket de kan låna, säger Johanna.

Hur säkert är det att det genomförs? 

– Det går inte säkert säga, men det som är tydligt är att man vill och kommer genomföra begränsningar på marknaden. Om det sedan blir precis det som föreslås är däremot inte givet. Exempel från Norge och Finland som genomfört begränsningar lagstiftningsvägen har visat att det har gett effekt, säger Johanna.

Har du märkt en förändrad attityd från kunder efter att det nuvarande amorteringskravet infördes? 

– Ja, det skulle jag säga att vi verkligen har märkt av. För 3 år sedan när jag kom hit till Handelsbanken Uppsala var det vanligt att kunder tyckte att amortering inte gällde dem, då deras bostad ändå skulle ha en så hög värdestegring. Då ville man gärna ha amorteringsfritt eller så litet amortering som möjligt. Därför skulle jag säga att det har blivit en sundare attityd nu, sedan kan man förstås önska att det inte skulle behöva vara lagstyrt. Men det är  ju samtidigt det som har gett effekt.

För kunderna handlar det ju samtidigt om att de sparar till sig själva

– Först kom detta med att man inte fick låna mer än 85% av sin bostad och sedan kom amorteringsreglerna, och nu sannolikt även detta steg med skuldkvoten. För kunderna handlar det ju samtidigt om att de sparar till sig själva vilket ju kan vara klokt på en mer rörlig marknad, berättar Johanna.

När de nuvarande amorteringskraven införde skilde det sig åt mellan banker hur snabba de var att tillämpa det? Hur ser du på det?

– Det är helt ett ledningsbeslut. Vi har väntat tills kravet faller in, innan dess följer vi de regler som gäller nu. För oss inom Handelsbanken så vill vi ha så mycket affärsfrihet som vi kan ha. Olika banker styrs olika, vi har haft affärsmannaskapet i fokus och vill kunna hantera varje kund för den som den är. Vi har normalt sett inte infört genomfört regler innan de börjat gälla och det kommer vi inte göra den här gången heller.

Hur tror du marknaden kommer att utvecklas?

– Precis som du nämnde kan det ju ske förflyttningar på marknaden så att kunder väljer att söka bostad i andra områden eller väljer mindre lägenheter än de först tänkt. Något som kanske på sikt även kan påverka byggandet och skapa nya trender. Ser vi till det generella mönstret kommer ju inflödet till Uppsala fortsätta vara stort, där ju även fyrspår till Stockholm kommer ge en positiv påverkan.

Ja, min bedömning är att det finns en positiv långsiktig framtid för Uppsalas bostadsmarknad. Däremot tror jag att det kan dröja litet innan marknaden återhämtat sig och kommit i fas efter att nya amorteringskrav införs säger Ulrika. Därför är mitt råd som mäklare att hellre sälja nu innan det blivit för mycket diskussion i media om amorteringskraven och det blir en rusch av försäljningar. Tack för ett trevligt samtal! 

Vår bästa tid är nu!

Nu är alla på semester, inte kan det väl vara bra att sälja sin bostad då? Tvärtom är det en bra tid visar erfarenheten, många har mer tid än någonsin att gå på visningar och att tillsammans i familjen fatta det stora beslut det är att köpa en bostad. Dessutom är utbudet mindre vilket gör att ni får fler som kommer på visningar.

Såväl för köpare som säljare är det bra läge för bostadsaffärer nu under sommaren. Ett exempel på detta är det uppmärksammade ryttartorpet i Järlåsa som min kollega Micaela McClafferty säljer, se bilder här eller läs 24Uppsalas reportage om torpet. Vi kommer följa upp det massiva intresset från gårdagens visning senare i bloggen.

För dig som säljare, så kan din bostad visa sig från sin bästa sida under sommaren (självklart även bra möjligheter få till riktigt vackra bilder till objektsbeskrivningar). Vi vet att många mäklarföretag väljer att ta ledigt under sommaren, men vi har på Riksmäklaren valt att ha vårt kontor på Gränbystaden galleria öppet hela sommaren kl 10 – 20. Allt för att kunna ta emot alla kunder och ge bra service till de som förstått värdet av att sälja nu under sommaren. Värt att poängtera är att det självklart kan vara värdefullt att vi förbereder er för försäljning redan nu, så att vi tar bilder, gör klart allt material först så kan vi tillsammans fatta ett beslut att sälja när det passar er.

Säljer ni er bostad nu under slutet på juli och början av augusti så ökar chansen till ett högre försäljningspris, då många lediga fastighetsmäklare hos övriga företag i stan gör att utbudet av bostäder är klart mindre. Det mindre utbudet ger förstås en bättre möjlighet för er, och fler besökare på visningarna.

Vi har direkt märkt av att fler än på länge nu väljer oss på Riksmäklaren (där vi har 2 mäklare topp 5 senaste kvartalets statistik hos HittaMäklare.se med Annika Bolander på plats 2 och Ulrika Lööf på plats 3 sett till hur många objekt de har till försäljning). Självklart är vi glada för det, men har mer kapacitet att ta oss an än fler objekt nu – så hör av er till oss direkt på 018-139850 eller mejla info@riksmaklaren.se  när ni vill sälja er bostad. För att hinna med under sommaren ta kontakt redan nu i början på denna vecka. Varmt välkomna!

Avmattning i bostadsrättspriserna ger sund bostadsmarknad

Det byggs mer än någonsin tidigare i Uppsala, antalet lägenheter som nyproduceras är mer än någon annanstans i Sverige. Därför är det inte så konstigt att bostadsrättspriserna i Uppsala sjunker något.

Det här har vi på Riksmäklaren känt av en längre tid, nu visas det i färska siffror från Svensk Mäklarstatistik som den 15:e juni kom ut statistiken över bostadsprisernas utveckling. Under perioden mars-maj har priset på bostadsrätter i Uppsala kommun sjunkit med 2,1% jämfört med föregående år, vad gäller villor är det en svag uppgång med 0,7% (se bild nedan).

Ser vi till den senaste 12-månadersperioden har vi fortfarande 5,5% uppgång vad gäller bostadsrätter och 4,7% vad gäller villor, så även dagens något lägre priser skall ses som en stark marknad. Min bedömning som mäklare är att den anpassning som nu sker bara är sund. Idag är det en bra fungerande marknad, det är bara det att vi i Uppsala varit vana vid att leva på en upphaussad marknad.

För mig som mäklare är dagens marknad rolig att arbeta på, det gör att man får tänka till när man ska göra affärer. Det är inte alltid längre traditionell budgivning som är det självklara svaret utan det handlar om att som mäklare hitta kreativa sätt att förhandla mellan köpare och säljare. Andra alternativa former som till exempel skriftliga anbud kan användas.

Vad gäller bostadsrätter är det främst 1:or och 4:or som påverkats av ett stort tillskott av nyproducerade lägenheter. Inte minst har det byggts väldigt mycket 1:or de senaste åren för att bygga bort bostadsbristen, något som ju såklart är oerhört positivt.

Totalt sett kan vi säga att det mer och mer blivit köparens marknad, vilket gör att köpare kan jämföra olika objekt och inte behöver ha lika bråttom vid bostadsköpet. Det skulle jag säga till stor del är till allas bästa.

Precis som jag skrev om tidigare med rekordförsäljningen av en 5:a så går det fortfarande på en avmattande marknad få riktigt bra betalt för sina objekt. Under rätt förutsättningar med större lägenheter eller mer unika objekt finns det ett stort intresse. Vad gäller villor ser vi att det inte finns ett lika stort utbud vilket förklarar att priserna där ligger kvar.

Mina råd till säljare är att får du ett bra bud utifrån det rådande marknadsläget idag så anta det budet, just nu tror jag inte att marknaden kommer vara starkare efter sommaren. Det kan göra att ni kan behöva anpassa era prisförväntningar. Där gäller det att tänka sig in i att marknaden idag inte är densamma som den var för 6 månader sedan.

Mina råd till köpare är att tänka på att ni köper och säljer på samma marknad. Även om ni skulle önska att köpa till ett lägre pris, blir totalekonomin bra när ni säljer er egen bostad. Och tänk långsiktigt. De enda som förlorar mycket på det nuvarande läget är de som gjort spekulationsköp på lägenheter i Uppsala, för att hämta hem stora vinster (som kanske inte alls kommer bli så stora som de tänkt sig).

Vad gäller 1:or så blir det intressant att se hur det kommer att bli i augusti när anstormningen av studenter kommer. Min tro är att priserna då kommer att gå upp, men att intresset inte kommer att bli på samma nivåer som vi vant oss vid för 2-3 år sedan.

Vi har bedrivit mäklarfirma i Uppsala sedan 1974, vi vet att bostadsmarknaden går upp och ned. Det är inget konstigt utan fullt normalt. Att vara mäklare är hårt arbete, både i med- och motgång, viktigast av allt är att vi som fastighetsmäklare tar vårt ansvar i den situation marknaden är i nu. Det går aldrig att lova guld och gröna skogar, däremot skall vi som fastighetsmäklare såklart ska göra vårt bästa för att göra dig nöjd som kund och få ut det högsta pris tänkbart på den marknad som vi är i nu.